A responsabilidade civil das incorporadoras/construtoras por caso fortuito ou força maior: o atraso na entrega da obra pelo excesso de chuvas, falta de mão de obra ou aquecimento do mercado não exclui o dever de indenizar
Inicialmente, impende esclarecer que caso fortuito e força maior são fatos e eventos imprevisíveis ou de difícil previsão, além de inevitáveis, que provocam danos e efeitos negativos às pessoas, mas, todavia, não geram responsabilidades nem direito de indenização.
De acordo com Rui Stoco[1]:
“o caso fortuito é o acontecimento natural, derivado da força da natureza, ou o fato das coisas, como raio, a inundação, o terremoto ou o temporal. Na força maior há elemento humano, a ação das autoridades (factum principis), como ainda a revolução, o furto ou roubo, ou, noutro gênero, desapropriação”.
O artigo 393 do Código Civil estabelece que o devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se não houver, expressamente, por ele responsabilizado.
Pois bem, atualmente, perde-se a conta das ações judiciais propostas em face de incorporadoras/construtoras em razão do atraso na entrega dos empreendimentos imobiliários.
O ponto nevrálgico reside, portanto, no entendimento de que, apesar de o atraso não motivar encargos contratuais ou de gerar dano moral ao consumidor, a Jurisprudência vem decidindo pela aplicação de correção monetária sobre o saldo devedor remanescente, por entender que a referida atualização tem o objetivo de preservar o valor da moeda, e deve ser mantida mesmo quando houver atraso na entrega do empreendimento em tais condições.
Diversamente do que alegam usualmente as incorporadoras e construtoras, o excesso de chuvas, falta de mão de obra ou de materiais, não são considerados pelo Poder Judiciário como “caso fortuito ou força maior”.
Com efeito, a súmula 161 do TJSP reprime literalmente tais alegações, note:
Súmula 161: Não constitui hipótese de caso fortuito ou força maior a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra, aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos. Essas justificativas encerram “Ires inter alios acta” em relação ao compromissário adquirente.
Além das alusivas conjecturas, as vendedoras também descrevem caso fortuito e força maior, os problemas relacionados às atividades praticadas exclusivamente pelos órgãos públicos, tais quais o abastecimento de água, saneamento, fornecimento de energia elétricas de gás, serviços e alvarás de competência das prefeituras, dentre outros.
Ocorre que o Tribunal Justiça[2] repudia de modo veemente tais escusas, e é cediço ao estabelecer que referidas hipóteses não caracterizam caso fortuito ou força maior, tampouco excluem a responsabilidade civil das construtoras/incorporadoras, firmando o entendimento no sentido condená-las ao pagamento de indenização por danos morais.
Portanto, a responsabilidade da vendedora coincide exatamente com aquela estipulada no contrato de compra e venda, cujo cálculo para entrega das chaves se realiza de modo unilateral pela própria, motivo pelo qual não se admite a prorrogação com base nestas justificativas; impondo-se, inclusive, indenização por lucros cessantes, com base na presunção de prejuízo do adquirente, nos termos da Súmula 162 do TJSP.